مشروع قانون ترميز العقارات في قطر.. ماذا يعني للمستثمر

أبرز النقاط

• وافق مجلس الوزراء على مشروع قانون بتنظيم ترميز العقارات بهدف تنويع فرص الاستثمار.
• يتيح ترميز العقارات تمثيل ملكية العقار في صورة رموز رقمية قابلة للتداول على غرار الأسهم.
• نُشر مشروع القانون ولائحته والمذكرة الشارحة والرسم التوضيحي على منصة شارك لاستطلاع الرأي العام من 1 إلى 10 سبتمبر 2026 قبل إحالته إلى المراجعة التشريعية.
• تُربط الرموز الممثلة لحقوق محددة في العقار مباشرة بنظام التسجيل العقاري بما يضمن معاملات آمنة وشفافة.
• يقتصر الترميز على المناطق المسموح فيها بتملك غير القطريين، بحد أدنى للاستثمار 2,000 ريال، ولا توجد اليوم أي منصة مرخصة.

ترميز العقارات في قطر

وافق مجلس الوزراء يوم الأربعاء 26 أغسطس/آب 2026 على مشروع قانون يتيح إصدار العقارات في قطر وتداولها في صورة رموز رقمية. وأوضح البيان الصادر عقب الاجتماع أن الهدف هو تنويع المنتجات العقارية وفتح باب الاستثمار فيها أمام شريحة أوسع من المستثمرين.

والترميز العقاري هو عملية تمثيل ملكية العقار، أو حق محدد فيه، في صورة وحدات رقمية تسمى الرموز، يمكن بيعها وشراؤها. وهذا يجعل العقار أقرب إلى أسهم الشركات، إذ يمثل كل رمز حصة مسجلة بدلاً من سند ورقي للعقار بأكمله.

ولا يتغير شيء للمشترين في الوقت الحالي، فقد قرر المجلس عرض المشروع على منصة شارك الحكومية لمدة 10 أيام لاستطلاع آراء الجمهور قبل انتقاله إلى المراجعة التشريعية.

ما الذي أقره مجلس الوزراء

وجاء القرار خلال الاجتماع العادي لمجلس الوزراء بمقره في الديوان الأميري برئاسة رئيس مجلس الوزراء وزير الخارجية الشيخ محمد بن عبدالرحمن بن جاسم آل ثاني، وأعلنه وزير العدل وزير الدولة لشؤون مجلس الوزراء إبراهيم بن علي المهندي في بيان نقلته وكالة الأنباء القطرية (قنا).

ووافق المجلس على وثيقتين معاً. الأولى مشروع قانون بتنظيم ترميز العقارات وتداول الرموز العقارية، والثانية مشروع لائحته التنفيذية، وهي القواعد المرافقة للقانون التي تحدد كيفية تطبيقه عملياً.

وشاركت في إعداد المشروع خمس جهات حكومية، إذ أعدته وزارة العدل بالتعاون مع وزارة البلدية ومصرف قطر المركزي وهيئة قطر للأسواق المالية، وهي الجهة المنظمة لأسواق المال، والهيئة العامة لتنظيم القطاع العقاري المعروفة باسم عقارات، وهي الجهة المشرفة على القطاع العقاري.

ما معنى ترميز العقارات

الرمز وحدة رقمية تعبر عن شيء ذي قيمة. وفي العقارات، يمثل الرمز حقاً محدداً في عقار بعينه، وينتقل هذا الحق مع الرمز عند بيعه.

وتقدم المذكرة الشارحة المثال الرسمي للفكرة. عقار قيمته 10 ملايين ريال يقسم إلى 5,000 رمز متساوٍ قيمة كل منها 2,000 ريال. ويشتري المستثمر ما يناسبه من هذه الرموز، ويحصل على نصيبه من الإيجار بنسبة ما يملك، ويبيع حصته متى شاء عبر منصة مرخصة، بينما يبقى العقار قائماً ومسجلاً ومداراً كما هو.

أهمية الربط بالسجل العقاري

وبحسب البيان، يضع المشروع إطاراً قانونياً متكاملاً يحدد طبيعة الرمز العقاري وحقوق مالكه وينظم تداوله.

ويربط الإطار الرمز مباشرة بنظام التسجيل العقاري. والسجل العقاري هو السجل الحكومي الرسمي لدى وزارة العدل الذي يثبت ملكية كل عقار في قطر، وتسجيل البيع فيه هو ما يجعل نقل الملكية مكتملاً قانونياً مقابل رسوم تسجيل محددة.

وهذه النقطة أهم مما تبدو عليه. فالرمز لن يوجد داخل تطبيق منصة التداول فحسب، بل سيمثل حقاً يظهر في السجل الرسمي نفسه الذي ترجع إليه المحكمة أو البنك أو المشتري المحتمل.

ونص البيان على أن الربط بنظام التسجيل العقاري يأتي “على نحو يكفل أمن المعاملات وموثوقيتها، وحماية المستثمرين، ونزاهة السوق وشفافيتها، ويحقق التوازن بين تشجيع الابتكار وإدارة المخاطر”.

لماذا تتجه قطر إلى الترميز

وذكر البيان أن مشروع القانون يأتي اتساقاً مع استراتيجية وزارة العدل الرامية إلى تنويع المنتجات العقارية تعزيزاً لجذب الاستثمارات وإتاحة الفرص أمام المستثمرين كافة.

كما وضعه في سياق استراتيجية التنمية الوطنية الثالثة، وهي خطة قطر الوطنية للفترة من 2024 إلى 2030، الهادفة إلى توفير بيئة تنظيمية جاذبة للاستثمارات وتطوير المعاملات الرقمية.

وفكرة ترميز الأصول ليست جديدة على الدوحة. فقد أطلق مركز قطر للمال، وهو مركز أعمال يتمتع بإطار قانوني خاص، مختبر الأصول الرقمية بدعم من مصرف قطر المركزي، ثم أصدر في 2024 إطار عمل الأصول الرقمية الذي يحدد معايير ترميز الأصول ويتيح للشركات التقدم بطلب ترخيص لمزاولة أنشطة مزود خدمة الترميز، بحسب بيانات منشورة على موقع المركز.

ويأتي مشروع القانون في وقت نشط للسوق العقارية في البلاد، إذ سجلت وزارة العدل خلال يوليو/تموز 2026 معاملات بيع بقيمة 2.25 مليار ريال عبر 485 معاملة، بحسب تقرير أراضي عن سوق العقارات في يوليو 2026.

نموذجان لترميز العقار

يتيح المشروع لمالك العقار أو المطور، ويسميه المُرمِّز، الاختيار بين نموذجين (المادة 1).

الأول هو الرمز العيني، ويمثل كل رمز فيه حصة شائعة في ملكية العقار نفسه تقيد في السجل العقاري، فيصبح حامله شريكاً في الملكية على الشيوع، لكن بحقوق أضيق من حقوق الشريك العادي.

والثاني هو رمز الحصص، وفيه تنتقل ملكية العقار إلى شركة الغرض العقاري الخاص، وهي شركة تؤسس لغرض واحد هو تملك ذلك العقار بعينه، ويمثل كل رمز حصة في رأس مالها. ولا يجوز للشركة مزاولة أي نشاط آخر أو تملك أصول أخرى، ولا الاقتراض إلا بموافقة حاملي الرموز (المادة 9).

وفي النموذجين تقيد الرموز في سجل الرموز، وهو سجل إلكتروني تنشئه المنصة لكل عقار مرمز. ويمنح المشروع هذا السجل الحجية المقررة لقيود السجل العقاري، ويلزم المنصة بمزامنته معه فورياً (المادتان 7 و38). وإذا تعارض السجلان في وصف العقار أو حدوده أو الحقوق العينية الواردة عليه رجحت بيانات السجل العقاري، أما في ملكية الرموز وانتقالها فترجح قيود سجل الرموز (المادة 7).

وثمة نقطة تهم من يتخيل شقة للعطلات. فحامل الرمز لا يملك حق استعمال العقار أو الانتفاع به في النموذجين، وينحصر حقه في العوائد وفي التصويت، ويدير العقار مدير مرخص لمصلحة الحاملين جميعاً (المادة 8).

أي العقارات يمكن ترميزها

يقتصر الترميز على المناطق التي يجوز فيها لغير القطريين تملك العقارات أو الانتفاع بها، أي حق استخدام العقار لمدة طويلة دون تملكه، إضافة إلى أي منطقة يضيفها مجلس الوزراء لاحقاً بقرار (المادة 1). وهذا يعني أن المنزل العادي في حي سكني خارج هذه المناطق يبقى خارج القانون ولو رغب مالكه، بحسب المذكرة الشارحة.

وداخل هذا النطاق يشترط في العقار أن يكون مسجلاً وله صحيفة عقارية سارية، وخالياً من المنازعات القضائية والحجوزات، وخالياً من الرهون إلا بموافقة كتابية موثقة من أصحابها، ومفرزاً محدداً، ومؤمناً عليه تأميناً شاملاً لدى شركة مرخصة في الدولة، وخالياً من القيود التخطيطية بإفادة من وزارة البلدية (المادة 22). ولا يجوز ترميز أملاك الدولة العامة، ولا المساكن المخصصة بنظام إسكان المواطنين طوال مدة الحظر، ولا الأوقاف إلا بموافقة الجهة المختصة، ولا العقارات الخاضعة لنزع الملكية أو إعادة التخطيط العمراني (المادة 23). أما أملاك الدولة الخاصة وأملاك الأشخاص المعنوية العامة فيجوز ترميزها بقرار من مجلس الوزراء، بشرط احتفاظ الجهة المالكة بحصة مانعة تزيد على 34% (المادة 24).

ويقيم العقار قبل الطرح مقيمان عقاريان مستقلان معتمدان من هيئة عقارات، ولا يعتد بتقييم مضى عليه أكثر من ستة أشهر (المادة 25). ويجوز الترميز على الخارطة للمطور المرخص صاحب المشروع المرخص والمسجل، على أن تودع حصيلة الطرح كاملة في حساب الضمان، وتتحول الرموز بقوة القانون إلى رموز عينية أو رموز حصص فور تسجيل العقار (المادة 27).

من يحق له الشراء وبكم

لا يقل استثمار المكتتب الواحد في الطرح الواحد عن 2,000 ريال محسوبة بالقيمة الاسمية للرمز، ولهيئة قطر للأسواق المالية رفع هذا الحد بحسب طبيعة الطرح وفئة المستثمرين بما لا يجاوز 10,000 ريال (المادة 31). ويسري الحد نفسه على الصفقة الواحدة في السوق الثانوية.

وللمستثمر غير المؤهل، وهو من لا تتوافر فيه شروط الملاءة أو الخبرة أو الصفة المهنية التي تحددها الهيئة، سقف لإجمالي تعرضه للرموز العقارية لا يقل في جميع الأحوال عن 50,000 ريال (المادة 32). ويقدم المستثمر إقراراً بدخله وصافي ثروته، وتلتزم المنصة بالامتناع عن تنفيذ أي اكتتاب أو تداول يتجاوز السقف.

ولا يجوز لغير القطريين تملك الرموز إلا إذا كان العقار واقعاً في المناطق المحددة وفقاً للقانون رقم (16) لسنة 2018 (المادة 14). وتجري جميع عمليات الاكتتاب والتداول وتوزيع العوائد بالريال القطري عبر بنوك مرخصة في الدولة، ولا تقبل العملات المشفرة أو الأصول الافتراضية وسيلة للوفاء أو التسوية إلا في الحدود التي تجيزها التشريعات وبموافقة المصرف المركزي والهيئة معاً (المادة 33). ويعد الرمز العقاري ورقة مالية وفقاً لقانون هيئة قطر للأسواق المالية (المادة 15).

رحلة الرمز في ثماني خطوات

يصف الرسم التوضيحي والمذكرة الشارحة مسار الرمز من الطلب إلى الخروج في ثماني خطوات.

1. 1
   الطلب
   يقدم عبر النظام الإلكتروني الموحد، وتبدي هيئة عقارات رأيها خلال 30 يوماً وتبت اللجنة التنسيقية خلال 30 يوماً أخرى (المادة 26).
2. 2
   الفحص والتقييم
   التحقق من الملكية وخلو العقار من الموانع، وتقييمه بمعرفة مقيمين مستقلين معتمدين، ولا يعتد بتقييم مضى عليه أكثر من ستة أشهر (المادة 25).
3. 3
   نشرة الطرح
   تعتمد هيئة قطر للأسواق المالية وثيقة إفصاح عن العقار وعوائده المتوقعة ومخاطره ورسومه وحقوق الحاملين والتزاماتهم (المادة 30).
4. 4
   الاكتتاب
   الشراء عبر منصة مرخصة والدفع بالريال عبر بنك مرخص، وتحفظ الأموال لدى أمين حفظ مستقل، وترد خلال 10 أيام عمل إذا لم يكتمل الطرح (المادة 34).
5. 5
   القيد
   تقيد الرموز بأسماء أصحابها في سجل الرموز بالتزامن مع السجل العقاري، ويؤشر في صحيفة العقار بعبارة عقار مرمز (المادتان 6 و36).
6. 6
   الإدارة
   يتولى مدير مرخص من هيئة عقارات تأجير العقار وصيانته وتأمينه وتوزيع صافي العوائد كل ثلاثة أشهر على الأكثر (المادتان 58 و60).
7. 7
   التداول
   سوق ثانوية على مرحلتين، نقل مباشر عبر المنصة أولاً، ثم تداول مستمر بقرار من الهيئة بعد سنة على الأقل (المادة 49).
8. 8
   الخروج
   بيع الرمز، أو التصويت بأغلبية 66% من إجمالي الحصص على بيع العقار كاملاً وتوزيع الثمن (المادة 12).

كيف يحمي المشروع حاملي الرموز

تعدد المذكرة الشارحة الضمانات. فالمنصات وأمناء الحفظ ومديرو العقارات جميعهم مرخصون، ولا يجوز الجمع بين نشاط المنصة ونشاط أمين الحفظ لذات العقار (المادة 44). وأموال المستثمرين ورموزهم والعقار المرمز لا تدخل في الضمان العام لدائني المنصة أو أمين الحفظ أو مدير العقار، فلا يجوز الحجز عليها ولا تشملها إجراءات إفلاسهم (المادة 45). ويلتزم كل منهم بتأمين ضد المسؤولية المهنية لا يقل عن مليون ريال أو 5% من القيمة المرجعية لأكبر عقار يتولاه أيهما أعلى (المادة 26 من اللائحة).

والقرارات جماعية. فلا يصح انعقاد جماعة مالك الرموز إلا بحضور من يملكون 25% من الحصص، وتصدر القرارات المعتادة بأغلبية تزيد على 50% من الحصص الممثلة، ويحتاج بيع العقار كاملاً إلى 66% من إجمالي الحصص، أما رهن العقار أو هدمه أو تغيير غرضه فيحتاج إلى 75% من الحصص الممثلة وما لا يقل عن نصف الإجمالي (المادة 59). ولمالكي 10% من الحصص طلب دعوة الجماعة للانعقاد أو طلب التفتيش على المنصة أو مدير العقار (المادة 65). ولا يجوز لمدير العقار تملك أكثر من 20% من رموز العقار الذي يديره، ولا التصويت على تعيينه أو أتعابه (المادة 34 من اللائحة).

والعقوبات مشددة. فمزاولة نشاط الترميز أو تشغيل منصة أو حفظ الرموز دون ترخيص يعاقب عليها بالحبس مدة لا تجاوز ثلاث سنوات وبغرامة لا تجاوز مليون ريال أو قيمة المتحصلات أيهما أكبر (المادة 79). والتلاعب في سجل الرموز أو خلط أموال العملاء بأموال المنصة يعاقب عليه بالحبس حتى خمس سنوات وغرامة تصل إلى خمسة ملايين ريال (المادتان 80 و81). وتصل الجزاءات الإدارية إلى خمسة ملايين ريال عن كل مخالفة مع وقف الترخيص أو إلغائه في المخالفات الجسيمة (المادة 76).

أبرز الأرقام في المشروع

ما الذي لا يفعله المشروع

تخصص المذكرة الشارحة فقرة لضبط التوقعات. فالمشروع لا يجيز ترميز أي عقار في أي مكان، ولا يلزم أحداً بترميز عقاره، ولا يغير قواعد الملكية العقارية القائمة ولا يمس حجية السجل العقاري، وليس قانوناً للعملات المشفرة، ولا ينطبق على الأنشطة المرخصة داخل مركز قطر للمال، ولا يضمن عائداً لأن قيمة الرمز قد تنخفض أو يتعذر بيعه سريعاً، ولا ينشئ بورصة عقارية تباع فيها العقارات كلها. وتحذر المذكرة من أنه لا يوجد اليوم أي ترخيص لمنصة، وأن أي رمز عقاري يطرح قبل نفاذ القانون يبقى خارج الحماية المقررة فيه.

كيف تشارك برأيك قبل 10 سبتمبر

المشاركة مفتوحة للجميع، أفراداً ومستثمرين ومطورين وبنوكاً وشركات تقنية ومكاتب محاماة وجهات أكاديمية، عبر منصة شارك من 1 إلى 10 سبتمبر/أيلول 2026، بحسب المذكرة الشارحة. وتقدم الملاحظات باللغة العربية، ويفضل استخدام نموذج إبداء الملاحظات المرفق بالمذكرة الذي يربط كل ملاحظة برقم المادة ويترك مكاناً للصياغة البديلة ومبررها. وتوجه الاستفسارات إلى [email protected].

وتطرح المذكرة عشرة أسئلة يستشار الجمهور فيها، من بينها وضوح التعريفات، وتوسيع النطاق المكاني، ومناسبة حد الألفي ريال وسقف تعرض المستثمر غير المؤهل، وما يجب أن تتضمنه نشرة الطرح، وعدالة أغلبية 66% لبيع العقار كاملاً، ومعايير الانتقال إلى التداول المستمر، وكفاية الضوابط المفروضة على مدير العقار، والمدة الانتقالية اللازمة للمنصات والبنوك، وما يحسن تركه للائحة، وما فات المشروع معالجته.

وبعد انتهاء المدة تدرس وزارة العدل الملاحظات بالتنسيق مع الجهات المختصة وتنشر تقرير المشاورة خلال ثلاثة أشهر. ثم يحال المشروع إلى المراجعة التشريعية وفقاً للإجراءات المعتمدة. وإذا أقر القانون ونشر في الجريدة الرسمية عمل به بعد ستة أشهر من النشر، ويمنح من يزاول النشاط سنة لتوفيق أوضاعه (المادتان 85 و87). ولم يحدد بعد موعد لأي من هذه الخطوات.

الخطوات المقبلة

وبعد عرض المشروع على منصة شارك لاستطلاع الآراء لمدة عشرة أيام، يُحال النص إلى المراجعة التشريعية وفقاً للإجراءات المعتمدة، بحسب البيان.

ومنصة شارك منصة إلكترونية يديرها ديوان الخدمة المدنية والتطوير الحكومي، وتتيح للمواطنين والمقيمين في قطر إبداء آرائهم في مشاريع القوانين والسياسات.

وحتى وقت كتابة هذا التقرير يوم الجمعة 28 أغسطس 2026، لم يكن مشروع قانون ترميز العقارات قد ظهر على صفحة استشارات السياسة المفتوحة في المنصة.

وسيجيب النص المنشور عن أسئلة مهمة، من بينها أنواع العقارات القابلة للترميز، وإمكانية تقسيم العقار الواحد إلى رموز متعددة يحملها ملاك مختلفون، والجهات التي يحق لها إصدار الرموز وتداولها، والحدود الدنيا لمبالغ الاستثمار.

ولم يُحدد بعد موعد لدخول القانون حيز التنفيذ. والمحطة المقبلة المنتظرة هي ظهور المشروع على منصة شارك، وعندها سيكون أمام المواطنين والمقيمين عشرة أيام للاطلاع على النص والتعليق عليه.

الأسئلة الشائعة