تعرف على قانون اتحاد الملاك من يشمل وماذا يطلب من كل مالك

أصدرت قطر مؤخراً القانون رقم (11) لسنة 2026 بشأن اتحاد الملاك، وهو القانون الذي ينظم العقارات التي يملك وحداتها أكثر من شخص، مثل الأبراج السكنية والمجمعات المسورة. ويوضح القانون كيف يشكّل الملاك اتحاداً، وكيف يديرون المناطق المشتركة، ومن يتحمل النفقات، وما الذي يحدث عند التأخر في السداد. وقد صدر القانون بتاريخ 2 سبتمبر/أيلول 2026، ونشرته وزارة العدل في العدد (17) من الجريدة الرسمية بتاريخ 16 سبتمبر/أيلول 2026.

وفيما يلي شرح لأهم أحكام القانون بلغة بسيطة، مع نقل نصوصه حرفياً في المواضع المهمة. ويمكنك قراءة النص الكامل على بوابة الميزان القانونية بوزارة العدل.

ما هو اتحاد الملاك

تعرّف المادة (1) اتحاد الملاك في جملة واحدة.

اتحاد يجمع ملاك الوحدات العقارية ضمن عقار مشترك، بغرض إدارته وفقًا لأحكام هذا القانون واللائحة.

وبعبارة أبسط، هو الجهة التي يشكلها ملاك الوحدات في عقار مشترك لإدارة الأجزاء المشتركة بينهم. فإذا كنت تملك شقة في برج، أو فيلا في مجمع له طرق وبوابات مشتركة، فأنت وجيرانك أعضاء في هذه الجهة الواحدة.

وتنص المادة نفسها على تعريفات أخرى نحتاجها في بقية هذا الدليل.

• الوحدة العقارية: يمكن أن تكون شقة أو مكتباً أو محلاً أو طابقاً أو أرضاً أو جزءاً من أرض أو بيتاً، ما دامت تقع ضمن عقار مشترك.
• العقار المشترك: المبنى المخصص للاستخدام المشترك، ويشمل الأرض التي بُني عليها وملحقاته والأجزاء التابعة له.
• المناطق المشتركة: أجزاء العقار وعناصره التي يشترك الملاك في استخدامها بحسب مخطط الموقع المعتمد.
• الهيئة: الهيئة العامة لتنظيم القطاع العقاري، المعروفة باسم عقارات. أما الوزارة فهي وزارة البلدية.

ما هي العقارات التي يشملها القانون

تنص المادة (2) على نطاق تطبيق القانون.

تسري أحكام هذا القانون على كافة مشاريع التطوير العقاري والعقارات المشتركة، المملوكة بحصص تُحدد وفقًا لاستحقاقات الوحدات، سواءً كانت مبنية أو في طور البناء أو غير مبنية.

وهذا يعني أنه ينطبق على جميع أنواع العقارات المشتركة، بما في ذلك الأبراج والمجمعات المسورة والمباني متعددة الاستخدام، حتى تلك التي ما زالت قيد البناء. ومع ذلك، لا ينطبق القانون على ما يلي.

1. المباني المستغلة إدارياً بالكامل للجهات الحكومية.
2. المنشآت الفندقية والسياحية الخاضعة للقانون المنظم للسياحة.
3. أية مبان أو منشآت أخرى يصدر بتحديدها قرار من مجلس الوزراء.

متى يجب تأسيس اتحاد الملاك

تضع المادة (3) القاعدة الأساسية لتأسيس الاتحاد.

يُنشأ اتحاد الملاك إذا بلغ عدد ملاك الوحدات العقارية المفرزة في عقار مشترك ثلاثة ملاك فأكثر، بما في ذلك المطور أو مالك القسيمة بالنسبة للوحدات غير المباعة التي لا يقل عددها عن ثلاث وحدات.

وتتطلب هذه المادة تأسيس الاتحاد عند وجود ثلاثة ملاك أو أكثر في عقار واحد. ولاحظ أنه إذا كان في العقار ثلاث وحدات أو أكثر لم تُبع بعد، فإن المطور يُعد مالكاً واحداً لغرض تطبيق هذا الحكم. وينطبق الحكم أيضاً على المجمعات العقارية، سواء كانت سكنية أو غير سكنية، وبغض النظر عما إذا كانت الوحدات مملوكة أو بحق انتفاع. ويجوز للملاك تأسيس اتحاد واحد لأكثر من عقار.

كيف يُقيد اتحاد الملاك

تشرح المواد من (4) إلى (7) إجراءات قيد الاتحاد.

• يُقدم الطلب ورقياً أو إلكترونياً على النموذج المعد لذلك، مع المستندات التي تحددها اللائحة، إلى الإدارة المختصة بالهيئة.
• أمام هذه الإدارة 15 يوماً من تاريخ تقديم الطلب لقبوله أو رفضه. وإذا لم تصدر قراراً خلال هذه المدة، يُعد الطلب مرفوضاً. وإذا رفضته، وجب أن يكون الرفض مسبباً.
• بدورك، يمكنك التظلم من هذا القرار أمام الوزير خلال 30 يوماً من إخطارك به. وأمام الوزير 30 يوماً للبت في التظلم، وإذا لم يصدر قراراً يُعد التظلم مرفوضاً. وقراره نهائي.
• بعد استيفاء الضوابط وسداد الرسم المقرر، تقيد الإدارة المختصة الاتحاد في السجلات الورقية والإلكترونية.

ومن تلك اللحظة يكتسب الاتحاد الشخصية المعنوية والذمة المالية المستقلة، أي أنه يستطيع توقيع العقود وفتح حساب بنكي باسمه. وتذكر أن عضويتك في الاتحاد تبدأ من تاريخ قيد الوحدة باسمك، وتنتهي عند التصرف فيها بالبيع.

من أين يأتي المال

تنص المادة (8) على أن الموارد المالية للاتحاد تتكون مما يلي.

1. حصيلة الالتزامات المالية التي تقررها الجمعية العمومية على جميع الملاك.
2. عائد استثمار موارد الاتحاد.
3. التبرعات التي يتلقاها الاتحاد من الأعضاء أو من غيرهم.
4. ما تحدده الجمعية العمومية من موارد أخرى تنشأ عن استغلال العقار.

وتُحفظ هذه الأموال في حساب التشغيل، وهو حساب بنكي مفتوح باسم الاتحاد. ويتولى أمين الصندوق تحصيل الاشتراكات، ويعد مجلس الإدارة الميزانية كل عام، وتستمر السنة المالية 12 شهراً. وعند الصرف، يكون ذلك بتحويل بنكي أو بشيك يوقعه رئيس مجلس الإدارة وأمين الصندوق.

وتنص المادة (14) على أنه عند تسليم الوحدة، يجب على المطور أو مالك القسيمة تحصيل اشتراكات عامين وإيداعها في حساب التشغيل. فاحسب هذا المبلغ ضمن تكاليف الاستلام.

ماذا يحدث إذا لم يدفع المالك

ترسم المادة (12) إجراءات التحصيل عند التخلف عن السداد، وأشد خطواتها يرد نصها كما يلي.

وإذا لم يتم السداد لمدة ثلاثة أشهر متتالية، فلمجلس الإدارة أن يطلب من الإدارة المختصة اتخاذ إجراءات قطع التيار الكهربائي والماء عن الوحدة.

وقبل الوصول إلى هذه الخطوة، يسير مجلس الإدارة في المسار التالي.

• يرسل المجلس للمالك أو شاغل الوحدة إخطارين بفارق لا يقل عن 15 يوماً بينهما، ويمنح كل إخطار مهلة لا تقل عن أسبوع للسداد.
• وإذا لم يسدد، يستحق عليه مقابل تأخير بالنسب التي تحددها اللائحة.
• ويجوز للمالك أو شاغل الوحدة التظلم أمام الإدارة المختصة خلال 15 يوماً، وأمام الإدارة 15 يوماً للبت فيه.
• وحتى البت في التظلم أو انقضاء مهلة تقديمه، لا يجوز لأحد قطع الكهرباء أو الماء عن الوحدة.

وإضافة إلى ذلك، يصبح المبلغ المستحق للاتحاد حق امتياز على وحدة المالك وحصته في الأرض والمناطق المشتركة. ويمكن لرئيس مجلس الإدارة طلب أمر أداء من قاضي الأمور الوقتية، وتكون الوحدة ضامنة لتنفيذ هذا الأمر.

بيع وحدة عليها اشتراكات متأخرة

تغلق المادة (35) الباب أمام بيع وحدة عليها مستحقات غير مسددة.

ولا يجوز توثيق أو تسجيل عقد بيع هذه الوحدات أو أي تصرف عليها، إلا بتقديم ما يفيد سداد المتأخرات مع الاشتراكات السنوية.

وهذا يعني أن وزارة العدل لن تنقل ملكية الوحدة حتى تُسدد جميع مستحقات الاتحاد. كما تلزم المادة (38) المالك بإخطار رئيس مجلس الإدارة كتابة قبل أي بيع أو تصرف، ويكون قبول العضو الجديد مشروطاً بسداد جميع الالتزامات المالية المترتبة على الوحدة. وبحسب المادة (39)، يلتزم المشترون والورثة بالواجبات التي ترتبت في ذمة المالك السابق.

مجلس إدارة الاتحاد

تنتخب الجمعية العمومية مجلس الإدارة، ويتكون من رئيس ونائب رئيس وأمين صندوق وعضو أو أكثر. ويقوم نائب الرئيس أو العضو الثالث بدور أمين الصندوق إذا لم يزد عدد الملاك على ثلاثة.

• تُمثل الشركة المالكة لوحدة بشخص واحد، وكذلك المطور الذي يملك أكثر من وحدة.
• يتخذ المجلس قراراته بالأغلبية. ويدير الرئيس الشؤون اليومية، ويدعو إلى الاجتماعات، ويمثل الاتحاد أمام القضاء والغير.
• يُغرّم عضو المجلس بمبلغ لا يتجاوز 50,000 ريال إذا لم يفصح عن تعارض في المصالح أو صوّت في مسألة له مصلحة فيها.
• إذا لم يتقدم الملاك بطلب لتأسيس الاتحاد، تعين الهيئة مجلس إدارة مؤقتاً، ويكون جميع الملاك أعضاء في الاتحاد.
• إذا انخفض عدد الملاك عن ثلاثة، ينقضي الاتحاد.

الجمعية العمومية

يشكل جميع الملاك الجمعية العمومية، وتجتمع مرة واحدة على الأقل سنوياً. ويدعو المجلس إلى الاجتماع كلما اقتضت المصلحة، كما يُعقد بطلب من ربع الأعضاء أو من الإدارة المختصة. وتحدد المادة (26) نصاب الحضور.

ويُعتبر اجتماع الجمعية العمومية صحيحًا بحضور أكثر من (50%) من عدد أعضائها الذين لهم حق حضور الاجتماع

وإذا لم يكتمل النصاب، يُعقد اجتماع آخر خلال 15 يوماً، ويكون صحيحاً بغض النظر عن عدد الحاضرين. وتُتخذ القرارات بأغلبية الحاضرين، ويساوي عدد أصوات المالك عدد الوحدات التي يملكها، على ألا يزيد نصيب أي مالك على 50% من إجمالي الأصوات.

وتتمتع الجمعية العمومية بصلاحيات منها انتخاب أعضاء مجلس الإدارة وعزلهم، واعتماد النظام الأساسي وأي تعديلات عليه، وتعيين مدقق الحسابات، واعتماد الميزانية السنوية. وتُوجه الدعوة قبل 15 يوماً على الأقل من الاجتماع. ويكون للاجتماع رئيس ينتخبه الحاضرون، ولا يكون رئيس مجلس الإدارة أو نائبه أو أمين الصندوق. ولا يجوز للمطور التصويت على أي عقد له مصلحة فيه.

التزاماتك بصفتك مالكاً

تحدد المادة (34) أربعة التزامات على كل عضو.

1. سداد الاشتراكات السنوية ونفقات الصيانة المستحقة.
2. الامتثال لقرارات مجلس الإدارة والجمعية العمومية.
3. إخطار الاتحاد بأي تعديل يطرأ على الملكية.
4. عدم الإضرار بالعقار أو بالمناطق المشتركة.

كما يجب على الملاك تقديم عنوانهم الوطني أو محل إقامتهم إلى مجلس الإدارة وتحديثه كلما تغير. وأي إصلاحات داخلية أهملها المالك وقد تضر بالملاك الآخرين أو بالمبنى، تنفذها الإدارة المختصة على نفقته مع إضافة 25% من التكلفة الفعلية. ويلتزم المالك كذلك بتعويض الاتحاد عن أي تكاليف يتسبب فيها مستأجرو الوحدة.

المناطق المشتركة والنظام الأساسي

تحدد اللائحة طريقة حساب نصيب كل مالك في الأجزاء المشتركة. ثم تحمي المادة (41) هذه الأجزاء، فلا يجوز تقسيمها أو الحجز عليها أو بيعها بالمزاد العلني بمعزل عن الوحدات، كما لا يجوز بيع الوحدة أو تأجيرها أو رهنها بمعزل عن حصتها فيها.

ويوضع النظام الأساسي لكل عقار مشترك بناءً على النموذج الذي تنشره الهيئة على موقعها الإلكتروني. ويمكن للمطور أو للاتحاد إضافة أحكام خاصة بشرط أن تتوافق مع القانون، وأي تعديل لاحق يتطلب موافقة الإدارة المختصة.

المسؤول الإداري والعقوبات والمهل

تنص المادة (49) على مهلة يوفق خلالها الجميع أوضاعهم مع القانون.

يجب على المخاطبين بأحكام هذا القانون، توفيق أوضاعهم بما يتفق وأحكامه، خلال ستة أشهر من تاريخ العمل به، ويجوز للوزير مد هذه المهلة لمدة أو مدد أخرى مماثلة.

وإلى جانب هذه المهلة، تسري القواعد التالية.

• إذا أخل الاتحاد بالتزاماته أو اقتضت المصلحة العامة ذلك، يجوز للإدارة المختصة تعيين مسؤول إداري لإدارة الاتحاد لفترة محددة، وتصبح عندها جميع مناصب مجلس الإدارة شاغرة.
• تكرار المخالفة خلال سنة يضاعف الغرامة. ويحق للوزير الصلح قبل صدور حكم نهائي مقابل سداد نصف الحد الأقصى للغرامة.
• يصدر مجلس الوزراء اللائحة التنفيذية، وهي التي ستحدد الرسوم ونسب مقابل التأخير وطريقة حساب الحصص والإجراءات. وأي مسألة لم يرد بشأنها نص خاص تخضع لأحكام القانون المدني.

ماذا يعني ذلك للمشترين والبائعين

إذا كنت تفكر في الشراء، فضع في اعتبارك ثلاثة أمور. اسأل عما إذا كان في العقار اتحاد ملاك مقيد، واسأل عن قيمة الاشتراكات السنوية وموعد تحصيلها، وتحقق من عدم وجود متأخرات على الوحدة قبل التوقيع. وإذا كانت الوحدة جديدة، فستدفع اشتراكات عامين عند الاستلام.

وإذا كنت تبيع، فسوّ حسابك مع الاتحاد قبل طرح وحدتك في السوق. وإذا كنت تتصفح الشقق المعروضة للبيع في قطر، فاسأل عن وضع الاتحاد مبكراً. ويغطي دليلنا عن رسوم تسجيل العقارات في قطر ودليلنا عن تملك الأجانب للعقارات في قطر التكاليف الأخرى، بينما تقارن خريطة أسعار العقارات الأسعار المطلوبة في كل منطقة.